住宅の購入を予定している人の中には、住宅ローン減税といった税制の軽減措置の利用を検討している人も多いと思いますが、築後年数によっては税制の軽減措置を受けることができない場合もあるので注意が必要です。しかし、耐震基準適合証明書を取得できれば、築後年数の要件を緩和できます。
そこで今回は、耐震基準適合証明書とは何なのか、取得することで得られる5つの効果について詳しく解説していきます。
耐震基準適合証明書とは
耐震基準適合証明書とは、建物が耐震基準を満たしているかどうかを証明する書類です。耐震基準適合証明書は、指定性能評価機関や建築士事務所登録を行っている事務所などに所属している建築士でも発行できます。
2000年6月1日以降に建築確認申請を受けた住宅は、現行の規定が適用されているため、地震で建物が倒壊する可能性は低いですが、1981年6月1日以降2000年5月31日以前は耐震性が劣る可能性があるため、インスペクションを行っておいた方が良いと言えます。
また、1981年5月31日以前は耐震基準が低いため、よりインスペクションを行っておいた方が良いと言えるでしょう。しかし、インスペクションを行ったからと言って、耐震基準適合証明書が発行されるわけではありません。
インスペクションを行って、不適合と判断された場合は、耐震改修を行ってから耐震基準適合証明書が発行されます。耐震基準適合証明書を発行するためには、インスペクション費用に加え、耐震改修費用が発生するという点に注意しましょう。
取得することで得られる5つの効果とは
耐震基準適合証明書が発行されている住宅を購入する場合には問題ありませんが、住宅を購入するにあたって、耐震基準適合証明書を別途発行する場合には買主が売主から許可を貰ってインスペクションを行う必要があります。
その場合には、買主が購入費用やインスペクション費用、耐震改修費用も負担することで買主負担が大きくなりますが、費用以上の効果が買主にあるのでしょうか？耐震基準適合証明書を取得することで得られる効果は以下の5つです。
- 住宅ローン減税の適用
- 登録免許税の減額
- 不動産取得税の減額
- 固定資産税の減額
- 地震保険の割引
それぞれの効果について詳しく見ていきましょう。
住宅ローン減税の適用
住宅ローン減税は全ての住宅に適用されるわけではありません。コンクリート造であれば築25年以内、木造であれば築20年以内の住宅に限られるという築後年数要件があります。
しかし、耐震基準適合証明書を取得している場合には、築後年数を経過している住宅でも築後年数要件が緩和されて住宅ローン減税を適用することが可能です。
登録免許税の減額
通常、中古住宅を購入した時は、建物所有権移転に対して売買価格の2％、抵当権の設定に対して売買価格の0.4％が登録免許税としてかかります。
しかし、耐震基準適合証明書を取得している場合には、建物所有権移転の2％が0.3％に、抵当権設定の0.4％が0.1％にそれぞれ減額されるため、登録免許税を抑えることができるでしょう。
不動産取得税の減額
不動産を取得した場合には不動産取得税が課されます。土地・建物の税額は、固定資産税評価額×4％（標準税率）で求めることができます。
しかし、1982年1月1日以降の建築された住宅の場合は、耐震基準適合証明書を取得することによって不動産取得税を減額することが可能です。土地は45,000円以上減額、建物は築年数によって変動するものの、節税につなげることができるでしょう。
固定資産税の減額
不動産を取得すると、1月1日時点の不動産の所有者に対して、固定資産税が課されます。固定資産税は、固定資産税評価額×標準税率（1.4％）で求めることができます。
1982年1月1日以前から所在する住宅で、耐震改修費用が50万円超という条件を満たしている場合には、耐震基準適合証明書を取得することによって、家屋の固定資産税が1年間半分になるので、大きな節税と言えるでしょう。
地震保険の割引
地震保険は、火災保険に付帯する保険であるため、単独で加入することはできませんが、日本が地震大国であることを考えると、加入しておいた方が良いと言えます。
耐震基準適合証明書を取得していることで、地震保険の耐震診断割引を適用できるため、地震保険料を10％割り引くことができます。
耐震基準適合証明書を取得するには費用がか買ってしまいますが、上記のように得られる効果が大きいと言えるでしょう。
SelFinを活用して取得が必要か確認
中古住宅を購入する際には、住宅ローン控除を適用できない建物もあるため、あらかじめそのリスクについて把握しておくことが重要です。
不動産ポータルサイトなどに掲載されている中古住宅にリスクがあるかどうかを判断する方法の1つとして、「SelFin（セルフィン）」というAI（人口知能）による診断を受ける方法があります。
SelFinでは、診断レポートで住宅ローン減税の対象かどうかを判定するだけでなく、耐震基準適合証明書を取得する必要があるかどうかも教えてくれます。
また、中古住宅の候補が見つかっていないのであれば、登録されている情報に基づいて、自動でSelFinの診断レポートを付けた物件の提案を行ってくれる物件提案ロボを活用することも可能です。
うまくSelFinと物件提案ロボを活用して、より良い条件の住宅を取得しましょう。