「この物件周りと比べるとお得だ」と食いついて購入したものの後から色々な修繕費用が発生して予定より大幅に高くなって後悔した人もいるのではないでしょうか？このような失敗は、物件購入時のちょっとした心がけで防ぐことができます。
そこで今回は、安物買いの銭失いにならないように、建物診断を活用した物件を購入方法について詳しく解説していきます。
不動産業者の収入は仲介手数料だけじゃない
不動産業者の収入は、物件の売買を成立させたことによって発生する仲介手数料だけだと思っている人も多いのではないでしょうか？
確かに不動産業者が得られる収入の中で最も多いのは仲介手数料ですが、購入した物件のリフォームなどを受注した際に、リフォーム業者から貰う手数料も不動産業者の収入です。
そのため、自分が管理していて仲介手数料が多く貰える物件やリフォームが必要な物件を提案する傾向が強いと言えます。では、どうすればリフォームが必要な物件か見抜くことができるのでしょうか？
建物診断（インスペクション）を行うことが無駄な出費を防ぐ
建物診断（インスペクション）とは、第三者がどの程度住宅が劣化しているか、欠陥の有無、改修が必要な場所や時期・費用などについてアドバイスを行うことです。
2018年4月1日より中古住宅取引の際に建物診断（インスペクション）が行われた物件かどうか説明が義務化されました。診断は義務化されておらず、中古住宅の売主に建物診断を行うかどうかは判断が委ねられます。
日本は新築する傾向が高いですが、海外では中古住宅を購入して改築する傾向が高いため、建物診断の実施は日本よりも広く普及しています。
建物診断の費用とは
一般社団法人建築診断協会が公表している料金を参考にすると、自己居住住宅の経年劣化診断は1棟150,000円からです。また、木造住宅の耐震診断も1棟150,000万円からです。
経年劣化診断では、主に以下のような項目をチェックします。
- 構造上の問題がないか
- 仕上げ材の浮、割れがないか
- 防水の寿命があるか
- 隠れた瑕疵がないか
また、耐震診断では、地震にどのくらい耐えることができるのかを現在の基準にあてはめて診断します。経年劣化診断や耐震診断を行うことによって、良好と判断された物件であれば安心して居住することができます。
しかし、建物診断は実施の義務化まで至っておらず、売却に積極的な売主の場合は、自腹で行ってくれる場合もありますが、買主負担なのが現状です。購入後のトラブルを防ぐことを優先するか、購入費用を少しでも抑えることを優先するか難しい判断と言えるでしょう。
建物診断が必要な物件かどうかの判断が重要
「瑕疵担保責任」という責任が基本的に売主には課されているため、売買が行われた物件に雨漏りなどの隠れた瑕疵があった場合は、売主負担で修繕を行います。また、瑕疵が大きく修繕が不可能な場合は、契約を解除できます。
このように、買主が不利にならないような体制が築かれているものの、中古物件の取引では、「瑕疵担保責任免責」という特約が記載されていることが多いため、注意が必要です。瑕疵担保責任免責とは、隠れた瑕疵があっても売主が責任を負わないというものです。
そうなると、買主側のリスクが高くなるため、建物診断の必要性がさらに高くなりますが、費用負担のことがあるのでなるべく無駄な出費は防ぎたいと買主側は考えます。築年数が浅い物件は建物診断を行っても無駄になるケースが多いため、建物診断が必要かどうかの判断が重要と言えるでしょう。
「SelFin」というツールを使って建物診断が必要かチェック
「SelFin（セルフィン）」とは、AI（人工知能）が不動産の資産価値やリスクを瞬時に判断してくれる物件のチェックツールです。SelFinを活用することによって知ることができる主な情報は以下の通りです。
- 価格の妥当性
- 対象不動産の流動性
- 耐震性
- 住宅ローン減税の有無
- 管理状況（マンション）
- 土地の資産性（戸建て）
耐震診断の必要性はどの情報を確認すればいいのでしょうか？
「SelFin」における「耐震性」の情報をチェック
SelFinでは、購入を検討している物件の耐震性を確認できます。耐震性は、新耐震基準か旧耐震基準かによって大きく異なります。
1981年6月1日以前に建築確認を受けている物件は、旧耐震基準が適用されているため、震度5程度の中規模の地震でも建物が倒壊しないレベルです。6月1日以降に確認を受けた物件は、新耐震基準が適用されているため、震度6強から7に達するような大規模な地震でも建物が倒壊しないレベルです。
SelFinは、これらの瞬時に判断してくれるほか、新耐震基準に該当していている場合でも注意点について様々なアドバイスをしてくれます。
例えば、築20年を超えていると住宅ローン減税の対象とするには、耐震基準適合証明書の取得もしくは既存住宅売買かし保険の加入が必要になるなどです。改修工事が必要になる可能性についても言及してくれるほか、不動産売買契約前の建物診断の必要性についてもアドバイスしてくれるため、頼もしいシステムと言えるでしょう。