マイホーム売却時は税金がかかる?金額はどれくらい?

マイホーム売却時は税金がかかる?金額はどれくらい?

マイホームの購入は確かに一生の買い物ですが、何らかの事情で売却の必要に迫られる場合もあるものです。マイホームに思い入れのある人にとっては、もしかしたら胸をえぐられる思いを持つかも知れませんが、現実はそんな傷心を甘やかしてはくれません。…税金です。

マイホームを売却した時の税金は?

マイホームを売却する時に発生する税金は、印紙税と譲渡所得税、そして住民税となります。印紙税は売買契約の際に掛かりますが、譲渡所得税と住民税は、売却益が出なければ納税の必要はありません。

印紙税

印紙税は売買契約の際に納める税金で、取引額に応じた額の収入印紙を購入する形で納税します。税額としては取引額が大きくなれば上がりますが、住宅のレベルであれば数万円程度で済みます。

譲渡所得税と住民税

譲渡所得税と住民税は、売却時に利益が発生して譲渡所得が出た場合に、譲渡所得に応じて掛かる仕組みになっています。税額は、両方とも譲渡所得から課税譲渡所得を算出し、それに税率を掛けて算出します。

譲渡所得は単なる利益では無く、取得費と譲渡費用を差し引いた額になります。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡収入 -(取得費 + 譲渡費用)

取得費はマイホームを購入した金額から建物の減価償却を差し引いた額で、譲渡費用は売るために掛かった費用を指します。

次に課税譲渡所得を算出します。これは、譲渡所得から特別控除を引いて算出します。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除

そして、税額の計算です。課税譲渡所得に税率を掛けて算出します。

税額 = 課税譲渡所得 × 税率

尚、税率は不動産を持っている期間によって変わって来ます。

知っていると得する特例

税金には様々な特例ありますが、不動産を売却する場合の税金にも特例が設けられていて、不動産を安心して売却出来る様になっています。ここでは、売却時に利益が出た場合と、損をした場合に分けて述べます。

売却時に利益が出た場合

不動産を売却して、譲渡所得が出た場合には譲渡所得税が発生しますが、これにも特例があります。特例の内容としては、売却の際の「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」そして買替えの時の「特定の居住用財産の買換え特例」があります。

中でも3,000万円の特別控除は大きく、課税譲渡所得に掛かりますから、マイホームのレベルでの取引では税金の発生は、ほとんどが無くなります。

売却時で損をした場合

不動産を売却して損をすると、譲渡所得が発生しないので、売却に関係する譲渡所得税も住民税も掛かって来ませんが、他で納めた所得税が戻って来る仕組みがあります。

これは、売却の際の「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰控除の特例」と買換えの場合の「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があるためです。

例えば、サラリーマンの場合は、会社を経由して所得税を納めていますが、売却時に損をした場合、会社経由で納めた所得税から戻って来るイメージになります。

確定申告について

不動産を売却した場合の納税は、確定申告を通して納める形になります。確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日に、管轄の税務署で行います。

申告の方法は、税務署にて申告書を作成し、窓口に提出して行う方法に他にも、申告書を郵送する方法やインターネット経由で申告する方法もあります。

インターネット経由の申告には、パソコンで国税庁のサイトにアクセスして申告書を作成し、通常の申告書として税務署に提出する手段と、e-taxによる電子申告があります。尚、e-taxを利用すると、申告期間中は24時間申告が可能となります。