マイホームを購入する際は、転勤や家族構成の変化などを理由に買い替えが生じる場合もあるため売却時を想定して購入することが重要です。しかし、売却時を想定すると言っても何を基準に判断すればよいのでしょうか？
そこで今回は、売却時を想定した物件の購入について資産性のチェック方法などを中心に詳しく解説していきます。
物件を売却する際に生じやすいトラブル
転勤や家族構成の変化などを理由に新しい住居に買い替える場合は、今住んでいる物件の売却代金を頭金に回すのが一般的です。そのため、物件を売却する際は「購入時より多少は低くてもある程度高く売れること」「すぐに購入希望者が見つかること」が重要なポイントです。
しかし、実際に物件を売却しようとすると、上記のように希望通りに売却が進むことはほぼありません。物件を売却する際に生じやすいトラブルについて詳しく見ていきましょう。
購入時の価格よりも大きく値下がりする
物件の価格は、土地の価格と建物の価格の2つで構成されています。土地の価格はほとんど値下がりすることはありませんが、建物の価格は劣化によって下がってくるため、購入時の価格よりも値下がりするのが一般的です。
特に、新築マンションは、マンションの本来の価値に対して、デベロッパーの利益、諸経費、修繕維持積立金が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも売却時には2～3割下がると言われているので注意が必要です。また、価格は需要による影響を受けやすいため、需要の高い物件であるかも重要なポイントと言えるでしょう。
購入希望者がすぐに見つからない場合がある
自分が新しい物件を探す時にこだわるのと同様、売りに出されている物件を見ている人もこだわりを持って物件を見ています。例えば、駅から近いかどうか、周辺にスーパーなどの施設があるかどうか、間取りが家族構成に合っているかどうか、価格が相場と比べてどうかなどです。
このように、物件が少しでも高く売れるかどうか、速やかに売れるかどうかは物件の需要にかかっていると言えます。では、どんな物件の需要が高いのでしょうか？需要の高い物件の特徴について見ていきましょう。
需要が高い物件の特徴
需要が高い物件と一口に言っても様々な条件があります。例えば、東京エリアの場合には、都心へのアクセスが良いかどうかが重要になってきます。しかし、ファミリー層の場合には、アクセスよりも静かな住環境を選ぶ可能性もあるため、一概にどれが有利とはいえません。需要が高いと言われている物件の主なポイントは以下の通りです。
- 都心からのアクセスが良い
- 駅からの距離が近い
- 乗降者数の多い沿線上にある
- スーパーなどの施設が充実している
- 近くに公園があるなど住環境が良い
- 大手のハウスメーカー（ゼネコン）が手掛けている
- 外観やエントランスなどに高級感がある
- 築年数が比較的浅い
- 敷地面積（専有面積）が広くて部屋数も多い
- 管理状態が良くきれい
- リビングルームが広い
- フィットネスルームなど共用施設が充実している
これらの条件に該当していれば、物件を「高くかつ速やかに」売却できるのでしょうか？
需要が高い物件のポイントにどれだけ当てはまっているかが重要
物件を「高くかつ速やかに」売却するには、先ほどのポイントにどれだけ多くあてはまっているかが重要です。しかし、これらの条件に該当する物件は、比較的購入費用が大きくなりやすいため、どれかの条件を諦めることによって価格を下げたいと思っている人もいます。
将来的な物件の売却を視野に入れる際は、「自分の中で100％」という物件でも「他人からすると0％」ということがあります。「どちらにとっても70％」という物件の方がより高くより速やかに売れる場合があるため、その地域における売買の利益や需要などを総合的に考慮する必要があると言えるでしょう。
「SelFin」という物件チェックツールを利用するのも1つの手段
「SelFin（セルフィン）」とは、AI（人工知能）が不動産の資産価値やリスクを瞬時に判断してくれる物件のチェックツールです。SelFinを活用することによって知ることができる主な情報は以下の通りです。
- 価格の妥当性
- 対象不動産の流動性
- 耐震性
- 住宅ローン減税の有無
- 管理状況（マンション）
- 土地の資産性（戸建て）
それぞれの情報が物件購入および物件売却に与えるメリットについて見ていきましょう。
「SelFin」を物件購入時に活用するメリット
価格が高すぎる物件を購入しても、後で売却する際に適正価格に引き下げられてしまうと、結果的に損をします。また、流動性が高い物件であれば買い手が見つかる可能性が高いため、物件が売れなくて焦るという事態を防ぐことが期待できます。
また、南海トラフ地震や首都直下地震が懸念されている昨今では、耐震性が良いかどうかも需要に影響を与える要素です。住宅ローン減税が適用されるかどうかは、購入費用を抑えることにもつながるため、大きなポイントと言えます。
マンション管理がしっかり行われているということは、定期的な修繕がしっかり行われているということを意味するため、資産価値が下がりにくい要件です。土地の資産性が高いということは将来値上がりする可能性も期待できるため、大きなポイントと言えます。
これらの重要な情報をAIが瞬時に判断してくれるのがSelFinです。不動産業者のようにバイアスを挟まないため、公平公正な立場における正確な資産価値を知ることができます。SelFinを活用することで物件を購入する際の有益な情報が簡単に手に入るでしょう。