中古マンションは価格が安価なので、コスト的なメリットがあります。しかし、築年数が経っていると劣化が進んでしまっていて、価値が落ちてしまいます。ですから、「どうすれば価値を落とさずに済むか」が重要になります。そこで出て来るキーワードが「マンション管理」です。
「マンションの管理を買う」とは？
マンションの生活を快適に送るには、管理の仕事が欠かせません。管理の質によって、マンションでの生活の質が決まって来ます。
「管理を買う」とは？
マンションは鉄筋コンクリート造の物が多く、耐用年数が長いことで知られています。しかし、快適に生活するためには、掃除や点検等の日常的なメンテナンスが必要となります。また、マンションは多くの世帯が入っていることから、人的なトラブルもあり、苦情処理等の仕事もあります。
ところが、これらの仕事がなおざりにされると、マンションは汚くなり、雰囲気の悪化も懸念される様になります。物理的維持にしても、生活の快適性にしても、質の良い管理は欠かせないのです。
特にメンテナンスが重要になって来る中古マンションの場合、管理の質が大きな付加価値となります。そして、賢いマンションを買うことは、管理サービスの質も併せて買うことに他ならないのです。
資産価値の維持には管理が重要
マンションの価値を考える時に、不動産査定の話も欠かせませんが、査定を良い状態で保つためにも管理は重要になります。
価値の意味では、減価償却による計り方もあるのですが、実取引に関して言うならば、収益性が取引額に影響を及ぼします。そして、収益性は物件の状態によって、大きく左右されます。収益性は共有部分によっても違って来るので、管理の質が非常に重要になるのです。
マンション管理の質を見極めるポイント
マンション管理の質を見極めるポイントは、ハード的な面（物理的な管理の状態）とソフト的な面（住民サービスの状態）です。
ハード的な面
ハード的な面の主な物としては、主にマンションの美観の管理と、機能の管理が挙げられます。美観に関しては、共用部分の掃除の状態や敷地内の植栽の手入れ等。また、機能に関しては、細かい部分では照明器等が適切に交換されているか等があり、大きな部分では設備の保守点検がしっかり行われているかがあります。
ソフト的な面
マンションは住人が集まって生活する場所なので、住民の人的サービスも重要となります。マンションにはエントランスに管理人がいますが、管理人の仕事には受付業務の他にも住民トラブルの処理等も出て来ます。また、マンションによっては衣服のクリーニングの受付等も引き受ける場合もあります。この様な仕事は住民の快適な生活に繋がります。快適な生活には管理が必要なのです。
修繕の重要性も忘れずに
建築物は老朽化が避けられません。ですから、修繕が欠かせないのです。中古マンションの場合、設備がある程度にしろ老朽化が進んでいる状態で購入するので、特に修繕の重要性が増します。
マンションは修繕が欠かせない
鉄筋コンクリートは寿命が長い素材ではありますが、マンションは全部が鉄筋コンクリートで出来ている訳では無く、様々な素材が組み合わされた構造になっています。その中には老朽化の比較的早い材質もあり、定期的な点検と修繕が必要になります。
修繕が滞るとどうなるか？
マンションの修繕が滞るとどうなるか？…防水を例に取って考えてみましょう。
建物の防水は劣化が避けられず、定期的な修繕作業が必要になります。そして、修繕が滞ると雨漏れの原因となり、居室内への漏水の危険性も出て来ます。そうなると快適な生活も損なわれてしまいます。
防水の例はあくまでも一例ですが、それが防災設備の話になると深刻な問題にも繋がります。修繕は非常に大切なのです。