2020・22年問題を分かりやすく解説!2018年の動向は?

2020・22年問題を分かりやすく解説!2018年の動向は?

マイホームの購入を考える時、真っ先に考えるのが「価格」についてだと思います。不動産は非常に高額で、まさに「一生に一度」の買物とも言えるからです。
ところで、価格が知りたい時に手がかりになる物の内に、「相場」や「市場動向」があると思います。と言うのも、不動産の相場の動きを知ることによって、マイホームの購入タイミングを読むことが可能になるからです。
そこで、ここでは2018年上期の首都圏の不動産の市場動向を振り返り、今後の動きを読む上での参考にしたいと思います。また、併せて、これからの不動産の問題と言われる「2020年問題」と「2022度問題」について述べたいと思います

首都圏の不動産動向について

首都圏の不動産は、ある意味において特異的な状況とも言えるかも知れませんが、先の状況を推測する時には、非常に有力な手掛かりとなります。

首都圏のマンション市場動向

株式会社不動産経済研究所が国土交通省において発表した資料によると、2018年上半期の首都圏のマンション市場相場は、供給が5.3%増で2年連続で増加、平均価格は1.3%上昇となりました。尚、上昇は6年連続で、契約率は66.7%となっています。
尚、増加が顕著なのが埼玉県と千葉県で、2桁増となっています。

引用 … https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/334/6394528s.pdf

首都圏の建売住宅市場動向

同じく不動産経済研究所の発表の資料によると、上半期の発売は5.1%減となっており、神奈川、千葉等が大幅に落ちました。ただし、価格に関しては4.2%のアップが認められています。

引用 … https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/333/22883891t.pdf

2020年問題と2022年問題

不動産業界で挙がっている問題に「2020年問題」と「2022年問題」があります。いずれも不動産価格にダイレクトに響きそうですので、ここで復習をしておきたいと思います。

2020年問題とは

2020年問題とは、東京オリンピックの後に、首都圏をメインとする地域のマンション価格が暴落する、と言った問題です。
首都圏では、特に湾岸地域を中心にしたタワーマンションの、不動産投資家による買いが進み、マンション相場を非常な勢いで押し上げています。
例えば、首都圏では1億円以上のマンション、通称「億ション」が高級マンションのトップクラスと思われていましたが、今の事情からすると、1億円は意外に珍しく無く、物件価格が数億円にも上る物まで出ている状況となっています。
しかし、東京オリンピックが終わると、2020年以降海外の投資家を中心に、首都圏のマンションの売りが始まり、それに連動してマンション相場が落ちて行く…と言われています。
尚、マンションの売りの動きは,既に見えて来ています。と言うのも、不動産投資で言う「出口戦略」での利益確保の動きが出ていて、売りに転じているからです。

2022年問題とは

首都圏では「生産緑地」と呼ばれる小規模農地が点在しています。
これは生産緑地法に依って、行政から指定を受けた農地なのですが、この緑地は30年の時限的な指定を受けていて、2022年にその指定が解除されます。そうすると、生産緑地だった土地は不動産市場に流れ込み、その結果、首都圏の地価が下がる…と言われています。これが「2022年問題」です。
生産緑地の特徴には、固定資産税の優遇があります。例えば、都内の生産緑地の中には、土地の評価が1億円レベルなのにも関わらず、数千円の納税で済む土地があります。しかし、これが2022年に指定を解かれると、途端に固定資産税が数十万円レベルで発生する様になります。この税金の極端なアップのシナリオも、2022年問題をリアルにする要因です。