不動産業者におすすめ物件をいくつか提案してもらったものの、しっくりこなくて悩んでいる人も多いと思います。しかし、なぜプロである不動産業者に相談してもしっくりこない物件を提案されてしまうのでしょうか？
そこで今回は、なぜ提案される物件が要望から離れてしまいがちなのか、その裏側について詳しく解説していきます。
不動産業者は自分の利益を優先しがち
不動産業者は、何をすることによって利益を得ているのでしょうか？不動産業者は、売却を依頼されている物件の売買を成立させることで仲介手数料を得るほか、賃貸物件の管理や駐車場の管理などを行うことで委託管理費を得ています。
実は、この不動産業者の利益体制・業務体制に提案がしっくりこない原因が隠されています。どのような原因があるのか見ていきましょう。
物件のオーナーの顔を立てる必要がある
不動産業者に物件購入について相談した場合には、不動産業者が売却の依頼を受けている物件のほか、「レインズ」と呼ばれる不動産情報が多数掲載されているシステム上の物件も提案してくれるのが一般的です。
購入希望者の要望を優先するのであれば、売却の依頼を受けている物件とレインズに掲載されている物件の両方から広く探しますが、実際は依頼を受けている物件を優先しがちになります。なぜそうなってしまうのでしょうか？
もし、売却の依頼をくれているオーナーが「なかなか売買が成立しない」と怒ってしまい、売却を依頼する不動産業者を変更した場合は、大きな利益を失ってしまいます。そのため、そのような事態にならないように優先的にオーナーの物件を前面に押し出す傾向が強いと言えるでしょう。
両手取引で手数料がより多く貰える
売却の依頼を受けている物件を優先する理由には、オーナーの顔を立てるほかにもう1つあります。それは手数料です。
不動産業者が得られる仲介手数料は、宅地建物取引業法に上限が記載されています。物件の売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」という計算式で求められます。（詳しい計算方法はコチラを参照）
この仲介手数料の上限は、売主・買主のどちらか一方から貰うことができる手数料の上限であるため、両手取引と呼ばれる不動産業者が売主と買主の両方を仲介する場合は、より多く手数料を得られることになります。
レインズの物件は、両手取引ではなく片手取引になって手数料が半減するため、不動産業者から敬遠されがちです。そのため、結果的に売却の依頼を受けている物件が優先されやすいので、購入希望者の要望から離れてしまいがちになると言えるでしょう。
物件の正しい情報が出回りにくい
売却の依頼を受けている物件を優先しがちになるという構図が出来上がることによって、物件の正しい情報が出回りにくくなります。例えば、本当はデメリットがあるにも関わらず、メリットを強調したり、本当はメリットが多いにも関わらず、デメリットを強調したりなどです。
そうなってしまうと、ただどのような物件があるのか知りたい購入希望者が正確な情報を得られなくなるという悪循環が生じることになります。正確な物件情報をどうすれば手に入れることができるのでしょうか？
公平公正な立場で物件を提案してもらうことが重要
不動産業者の中には、売却の依頼を多く受けて日々売買を繰り返しているところもあれば、あまり売却の依頼を受けずにレインズなどに登録されている物件の売買を繰り返しているところもあります。
どちらも同じ不動産会社ではあるものの、前者は両手仲介が中心になりますが、後者は片手仲介が中心になるため、公平公正な立場での物件提案が期待できます。しかし、公平公正な立場かどうかは外部から見て分かるものではありません。
いくつかの不動産業者を回って自分に合ったところを見つける必要がありますが、手間がかかってしまいます。どうすればもっと簡単に正確な物件情報を手に入れることができるでしょうか？そこで登場するのが「SelFin」という物件のチェックツールです。
「SelFin」はAIによる公平公正な提案
「SelFin（セルフィン）」とは、AI（人工知能）が不動産の資産価値やリスクを瞬時に判断してくれる物件のチェックツールです。SelFinがどのようなものか見ていきましょう。
物件探しには不動産ポータルサイトを利用
不動産業者に物件情報を求めても、レインズに記載されている物件ではなく条件があまり良くない売却の依頼を受けている物件を提案される可能性があります。「レインズの情報を提供してほしい」と言えば見せてもらえますが、そう簡単に切り出せるものでもありません。
HOME’SやSUUMOなどの不動産ポータルサイトには、レインズに掲載されている物件のほか不動産業者から依頼を受けた物件が掲載されているため、ほぼ全ての情報が手に入ります。しかし、不動産ポータルサイトでは物件情報を検索できても相談は受け付けていません。
「SelFin」を用いるメリット
ここでSelFinの登場です。不動産ポータルサイトで検索した物件のURLをSelFinに入力すると、AIが自動的に公平公正な立場で瞬時に物件の価値を判断してくれます。主な判定項目は以下の通りです。
- 価格の妥当性
- 対象不動産の流動性
- 耐震性
- 住宅ローン減税の有無
- 管理状況（マンション）
- 土地の資産性（戸建て）
各項目について判定した後、総合点を100点満点中〇点と判定してくれるなど、正確な物件情報が手に入ります。購入予定の物件がSelFinで資産価値がどのくらいか先に調べてから不動産会社に相談するとより良い物件を見つけやすくなるでしょう。