物を買う時に、不良品であることを前提と考える人はほとんどおらず、普通は正常な機能と品質を有することを前提として買います。
不動産の場合も同じことが言え、内覧等で確認した状態に納得して、不具合が無いものと考えて、買主は売買契約書を交わします。しかし、買主には気がつかない不具合もあり得ます。「瑕疵」です。
瑕疵とは？
瑕疵とは「傷」や「欠陥」、そして「予想していた機能等が欠けている状態」を示します。
不動産の場合には、物件の不良を指します。具体的には、雨漏れや床の傾き等の不具合のことを言います。
ただし、不動産は機械等とは違い、単なる物理的な不具合だけでは無く、安心して快適な生活が送れるかどうかが重要な要素です。ですから、法律等の制限が無いことや、良い住環境であること、そして気分的に嫌になる条件が無いかが条件として加わります。
瑕疵にはどんな物があるか？
瑕疵には「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」の4種類あります。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、建物や土地そのものに不具合がある場合を指します。 物理的瑕疵の代表格には雨漏れやシロアリの害、耐震性の不足等が挙げられます。また、土地 についても瑕疵はあり、土壌汚染、水道管など地中障害物の存在がある場合が瑕疵と認められます。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、物件に何らかの法的規制が発生して、それによって生活等に制限が発生する場合を指します。 例えば、家を建てる土地にも地域によっては法的規制があり、建物の高さ等が制限を受ける物があります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件の近くに何らかの環境的悪条件があって、生活の状態が阻害を受ける場合 を指します。例えば、幹線道路や鉄道等があれば騒音や振動の弊害がありますし、下水処理場等があれば、悪臭等の問題が発生します。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、物件で過去に自殺や殺人事件が発生し、気持ちの良い生活が阻害される場合を指します。
不動産を購入する時の注意点
せっかく購入したマイホームが欠陥住宅だった･･･の様なシナリオは、絶対に避けたいものです。ですから、不動産を購入する際には十分な確認が必要になります。
瑕疵担保責任とは
物件を購入する際に十分に確認をしたつもりでも、シロアリの害の様な瑕疵は分かりにくいです。そしてそれによって、買い主は物件に非常に大きな損害を受ける可能性があります。
瑕疵担保責任は、その様な「買い主が知らなかった瑕疵」に対して責任を持つことです。買い主は隠れた瑕疵が見つかった場合には、損害賠償や契約解除を求めることが出来ます。
尚、物件の売主が元々あった瑕疵に気付かなかった場合の瑕疵担保責任ですが、売主が瑕疵の存在を知らなかった場合にも、売主が瑕疵担保責任を負うことになります。
売主の説明義務について
不動産取引では、売主は買主に対して物件の説明義務を負います。これは契約を結ぶ前であっても有効で、買い主は物件に関する説明を求めることが出来ます。
この説明義務は、消費者契約法や宅建業法によっても決められていて、買い主は納得するまで聞くことが出来ます。
確認の重要性
瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵に対する物で、契約書上で説明を受けた不具合等は含まれないことになります。ですから、契約書の確認は非常に重要になるので、十分に注意しましょう。
ただし、瑕疵においても「瑕疵と見なされるかどうかがグレーゾーン」である場合もあります。例えば、周囲に墓地がある場合ですが、それが心理的な阻害を受けるか否かは住む人の主観によるため、瑕疵になるかは不明確です。そして、瑕疵と見なされ無い場合には説明を受けられない可能性も出て来ます。ですから、契約書の確認と平行して、現地の確認を行うのがベターです。