借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いって？

住宅を購入する際は、物件だけを購入しても住むことはできません。物件は土地の上に建築されていますので、土地ごと購入しなければ意味がないのです。

ですが、必ず土地も購入しなければならないのかというとそうではありません。借家と同じように土地を借り入れればのです。

賃貸借にはどのような方法があるのでしょうか？種類や問題点などを紹介します。

借地権とは

借りた土地に住宅を立てるには、借地借家法の指示に従わなければなりません。元々は借地権は一つだけでしたが借主に対して有利になりすぎることから、1992年に新たな借地権が施工されました。新しい借地権は普通借地権と定期借地権で大まかに分かれており、双方の話し合いで決めることができます。

普通借地権と定期借地権とはどのようなものなのでしょうか？

普通借地権とは

普通借地権は、多くの借家で契約している借地権です。30年以上の契約ではありますが、更新することで一生涯借地し続けることが可能です。

また、借地は貸主から一方的に契約破棄ができません。勝手に新たに住居を立てるなど、契約違反をした場合は別ですが、不当な理由で借地から追い出すことができないのです。

そのため、借りる方としては、追い出される心配がほとんどなく安心して借地できるのですが、貸す方としては何かあっても簡単には追い出すことができません。相手によっては面倒なことになる場合もあるため、貸し出す方は注意が必要になります。

住居のみの利用でしか借地できませんが、起業でもしない限りは特に気にする必要もない借地権でしょう。

定期借地権とは

定期借地権はさらに複数の借地権に分かれます。

普通借地権とは違い、どの借地権も契約期間があるのが特徴です。以下に大まかな表でまとめておきます。

一般定期借地権とは

基準となる定期借地権の事です。「一般」というように、定期借地権と言われれば一般定期借地権の事になります。

契約期間は50年以上で、ほぼ一生涯借りられるといってもいい契約期間ではありますが、契約期間が経過してしまうと、住宅を解体しなければなりません。その費用と手間は借主が行う必要があり、費用を残しておく必要があります。

貸した方としては、長期に渡る賃貸費用を請求できるほか、更地になって帰ってくるため、余計な管理などはほとんどないといってもいいでしょう。更地になることで次の使い道も見つけやすく、遺産として次の世代に渡しやすい借地権です。

ちなみに、契約期間に気が付かずに過ぎてしまった場合、裁判所へ申請することで、引っ越しと解体のために1年間の猶予が与えられます。契約が満了したからといって、強制的に追い出されるわけではないです。

事業用定期借地権とは

事業用定期借地権は、飲食店や販売店といった事業用にしか使うことができない借地権です。10年以上50年未満の契約を満了したのち、更地にして返却します。

「事業用」と「10年以上50年未満の契約」であること意外は、一般定期借地権とほぼ同じです。

一般定期借地権でも構いませんが、「年老いてからは働かない」と考えるのなら、10年以上50年未満が丁度いいのかもしれません。

建物譲渡特約付借地権とは

更地にして返却する定期借地権の中でも、この借地権だけは更地にしません。住居などの物件がある場合は、物件の権利を買い取ってもらってから土地を返却します。

借りる方は更地にする費用が必要なく売却金が手に入りますし、貸す方は安く別件が手に入ります。

ちなみに、土地と物件を譲渡後も住居に住み続けることはできます。その場合は、新たに借地権と借家権（賃貸）を契約しなおします。

建物買取請求権とは

定期借地権は、建物譲渡特約付借地権を除いて返却の際には更地にしなければなりません。ですが、せっかく使える物件があるのにわざわざ壊してしまうのは勿体ないです。更地にする費用もバカにはできませんので、できればそのまま残したいと思うのではないでしょうか？

そのような考えから、更地にせず物件を貸主に買い取ってもらう建物買取請求権という法律ができました。内容としては建物譲渡特約付借地権とほぼ同じです。借主は貸主に物件の買取を請求することができます。

ただし、建物買取請求権では貸主が買取を拒否することもできます。契約違反など不当な事をした際は、買取を拒否して更地にさせることもできるのです。

建物譲渡特約付借地権があるため忘れがちな法律ですが、一般定期借地権などの契約終了後お金が必要になるようなときは、覚えておくといいでしょう。

借地はデメリットはないの？

借地は貸す方も借りる方もメリットのある方法です。貸す方は持て余している土地から収入がありますし、借りる方は安く土地を借りることができます。「住居の購入が手一杯で土地なんてとても」と思っている人は、是非借地も考えてみてください。

ですが、必ずしもメリットになるわけではありません。長く賃貸借するということは、それだけトラブルになる可能性もあります。リフォームするには貸主の許可が必要だったりと制限も多いですし、それでもめることもあります。また、更新や返却の際に所有権でもめることもあるでしょう。他にも、賃貸借していることで様々な問題があります。

借地権は、ほぼ一生涯の契約です。契約期間が長く、将来的にどうなるかも考えにくいかもしれません。ですが、安易な気持ちで賃貸借すると、将来的に問題となる可能性もあります。「後悔後に立たず」というように、契約してからでは遅いです。貸す方も借りる方も、借地権についてよく理解してから契約するようにしてください。