皆さんは、不動産の売却や購入を検討されたことはありますか？不動産の売買は金額も大きく、また聞き慣れない言葉がたくさん使われていてわかりにくく不安に思う方もいらっしゃると思います。そこで今回は、不動産売買契約時の注意点について解説したいと思います。
手付金
不動産売買契約を結ぶ際、多くは手付金の設定があります。民法上、契約は口頭でも成立するのですが、何かあった場合に口頭では詳細な内容が第三者に判断しにくく対処できません。不動産売買契約は高額なやり取りになることがほとんどですから、書面での契約が一般的となっております。
買主は契約書類への署名・捺印ももちろんですが、手付金を売主に渡すことで契約の意思を示したこととなり、契約成立となります。手付金はおおよそ売買代金の5％～20％程で設定されることが多いです。
ただし宅建業者が売主となっている場合については20％までと定められており、工事完了前の宅地・建物では5％を超える、工事完了後の宅地・建物では10％を超える手付金を設定した場合は保全措置を講じなければなりません。売主が宅建業者でない、業者間取引である等の場合は適用されません。
土地面積と売買金額
田んぼを宅地造成してできた分譲地であれば、1区画ごとにきちんと測量して引渡し時には面積が確定している土地であることがほとんどですが、そういった土地ばかりではありません。測量図が備え付けられていなかったり、かなり昔の測量図のため登記簿上の面積と現況とに差異があったりすることがよくあります。
そこで、土地面積と売買金額を決める方法が2通りあります。1つは登記簿上の面積で売買する「公簿売買」です。実際には登記簿上の面積より増えていたり減っていたりしても金額が増減することはありません。もう1つは実際に測量して正確な面積から売買価格を決める「実測売買」です。
契約前に測量するケースと、契約後に測量するケースがあります。契約後の場合は、㎡単価や坪単価を契約時にあらかじめ決めておき、確定測量後に差額を精算します。
瑕疵担保責任
「瑕疵」とは、土地や建物に何かしらの欠陥があることをいいます。
例えば、宅地内に水道管などの地中埋設物があった、建物に雨漏りがあった等といったことが挙げられます。不動産取引の場合、直接目に見える瑕疵だけでなく実は殺人事件の起こった物件だった等の心理的瑕疵も含まれます。売主はこういった瑕疵があった場合、買主に対して責任を負う必要があります。
ただし、売主が宅建業者ではない場合は契約時にあらかじめ瑕疵担保責任を負う期間を決めていたり、瑕疵担保責任は負わないといった特約をつけたりすることがあります。売主は物件について知っていることを包み隠さず買主に伝えることが重要です。
そして買主は契約書の条項を読み、どこまでの範囲で責任を負ってもらえるのかきちんと確認してから契約しましょう。
契約の解除について
不動産売買契約のように金額も大きな契約は、簡単に一方の都合で契約の解除をするということは通常困難です。契約の解除についての内容をまとめましたので、ご覧ください。
| 手付解除 | 売主は手付の倍額を買主へ支払うことで解除することができる
買主は手付の放棄で解除することができる ※相手方が契約履行の着手をするまで |
| 瑕疵担保責任に基づく解除 | 契約の目的が達せられない程の重大な瑕疵が物件にあった場合、買主は無条件で解除できる |
| ローン特約 | 契約書で定めた期日までに融資の承認が下りなかった場合、買主は無条件で解除できる |
| その他 | 農地転用許可を前提とした契約等の特約、地震や台風等で物件が滅失し契約の目的が達せられないといった危険負担による解除等 |
上記の注意点は一部でしかありませんので、宅建士が説明する重要事項説明や契約書の条文・特約事項を署名・捺印や手付金の入金をする前に確認しましょう。
まとめ
人生の中でも重大イベントである不動産売買契約。上記の注意点は一部でしかありませんので、宅建士が説明する重要事項説明や契約書の条文・特約事項を署名・捺印や手付金の入金をする前に確認しましょう。