マンションの入居者は、最初にマンションの購入費用を負担するだけでなく、毎月管理費や修繕積立金も支払う必要があります。修繕積立金には、機械式駐車場のほかエレベーターの修繕費用などが含まれていますが、使っていない人はその分が免除されるのでしょうか？
そこで今回は、管理費と修繕積立金の違いや修繕積立金の一部が免除されるのかについて詳しく解説していきます。
マンションの購入者だけに発生する費用
マンションを購入する際は、購入費用のほか、固定資産税、印紙代、登記費用などの様々な諸費用が発生します。これらはマンションを購入した場合だけでなく戸建住宅を購入した場合にも同様の諸費用が発生します。
では、マンションを購入者だけに発生する諸費用は何があるのでしょうか？マンションの購入者だけに発生する諸費用は以下の2つです。
- 管理費
- 修繕積立金
それぞれの諸費用について詳しく見ていきましょう。
管理費とは
管理費とは、マンションを運営していくにあたって、日常的な管理や設備の維持等にかかる費用のことです。
マンションの運営は、マンションの入居者が行います。しかし、運営を行うには、専門的な知識が必要になるほか、仕事などの理由で時間を割くことができない入居者が多くいます。そのため、専門的な知識を有する管理会社に管理を委託するのが一般的です。
この管理会社に委託する管理委託費のほか、管理組合の運営費、軽微な損傷の補修費、共用部分の水道光熱費、共用部分の火災保険費用などに管理費が使われます。
修繕積立金とは
修繕積立金とは、共用部分における計画的な大規模工事を行う際に必要となる資金のことです。
日常的な修繕は管理費で補いますが、大規模修繕工事のように範囲や規模の大きな修繕は、膨大な費用が必要になるので定期的に積み立てていきます。管理費はマンションの運営に関することであれば比較的柔軟に使用できますが、修繕積立金は用途が限定されています。
計画的に行われる修繕、不測の事故や特別な事情による修繕、敷地や共用部分の変更、建て替えや敷地の売却を行う際に必要な調査などが主な用途です。
管理費や修繕積立金は大きな支出
マンションの管理費用や修繕積立金の金額は、マンションによってそれぞれ異なりますが、合算すると3～5万円程度になるのが一般的です。仮に5万円だとすると、1年で60万円、20年で1,200万円にもなります。
マンションに居住する場合には、管理費や修繕積立金のほか、固定資産税なども加わるため相当な支出になります。管理費は、マンションの運営に必要な費用であるため抑えることができませんが、修繕積立金に関しては減額を要求する余地があります。
修繕積立金にはエレベーターや機械式駐車場の修繕費用も含まれています。1階の入居者や車を所有していない人は、使っていないことを理由に修繕積立金の減額を要求することで、少しでも支出を抑えることが期待できますが、果たしてうまくいくのでしょうか？
基本的に免除されない
管理費や修繕積立金は、マンションの入居者全員が平等に負担する費用です。金額は個々の部屋の広さを基準に決められるため、修繕対象となっている機器を使っているかどうかは考慮されないのが基本です。考慮されない理由は以下の2つです。
- 修繕積立金の積み立てが不安定になる
- 例外によってトラブルに発展する可能性がある
修繕積立は、将来的に発生する大規模修繕に備えるための費用です。例外を認めることで、修繕積立金の積み立てが不安定になると、大規模修繕の費用が不足する可能性があります。そうなると、マンション運営が不安定になるほか資産価値の低下にもつながります。
また、例外のケースを認めてしまうと「1階の〇〇さんが5階の△△さんに会いに行くときエレベーターを使っていた」といったように、後々トラブルに発展する可能性もあります。
マンションを購入する場合には、全員で共通の資産である共用部分を守る必要があるため、戸建住宅を購入するよりも支出が多くなることを覚えておきましょう。
マンションによっては免除されている場合も
修繕積立金は平等負担であるのが原則ですが、マンションによっては最初から管理規約に免除に関する規定が記載されている場合があります。機械式駐車場に関しては、使用状況に合わせるのは手間がかかるため現実的ではありませんが、エレベーターに関しては、1階の入居者のみ減額しているマンションも増えています。
最初から規定されている場合はトラブルに発展しにくいのですが、仮に後から管理規約を変更する場合には、総会での決議が必要になるほか入居者間トラブルに発展する可能性もあるため注意しましょう。
修繕積立金について理解することが重要
修繕積立金の支出を何とか抑えたいという理由で、修繕積立金の設定が低いマンションを購入するのはおすすめしません。
修繕積立金には適正価格があります。修繕積立金の額が適正価格を下回っている場合には、大規模修繕が近づいてきてから資金不足になり、結果的に追加徴収になるというケースが増えています。
また、入居している間に修繕が行われなかったとしても修繕積立金の返還を求めることもできません。後々トラブルになることを避けるためにも、修繕積立金が一体どのようなものなのか、しっかり理解してからマンションを購入しましょう。