マンション投資は、他の資産運用よりも安定した収入が期待できますが、投資である以上は運用リスクが付いて回ります。運用リスクを少しでも下げるには、どのようなマンションを選ぶかがポイントです。
そこで今回は、マンション投資のリスクを下げて安定した運用を行うためのカギを握っているマンションの選び方について詳しく解説していきます。
マンション投資とは
マンション投資とは、マンションの1室を自分が居住するためではなく第三者に賃貸するために購入するものです。第三者に賃貸することで得られる家賃収入を目的としています。
マンション投資には、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか？それぞれ詳しく見ていきましょう。
マンション投資のメリット
資産運用によって得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2つがあります。インカムゲインとは、資産を所有し続けることによって得られる利益のことです。例えば、株式投資の配当や不動産投資の家賃収入などが該当します。安定して得られるため、利益が少なくリスクも低いという特徴があります。
キャピタルゲインとは、資産の売買によって得られる利益のことです。例えば、株式投資の売買や不動産投資の売買などが該当します。価格が上がるか下がるかという不確定要素が絡んでいるため、利益が大きくリスクも高いという特徴があります。
マンション投資は、家賃収入というインカムゲインが目的であるため、キャピタルゲインを目的とする株式投資よりリスクが低いのがメリットです。また、リスクが低いにも関わらず、家賃収入の利益が大きいのもメリットと言えます。
不動産投資の1つの手段であるアパート投資と比較すると、1棟を丸ごと運用するアパート投資とは異なり、マンションの1室と規模が小さく初期投資が抑えられるのもメリットと言えるでしょう。
マンション投資のデメリット
マンション投資は、株式投資と比べると、リスクは低いものの利益が小さいのがデメリットです。そのため、「大きな利益を得たい」という人より「確実に資産を増やしたい」という人に向いていると言えます。
また、アパート投資は1部屋空きが生じても他の部屋が埋まっている限りは一時的に家賃収入が少なくなるだけで済みますが、マンション投資は空きが生じる＝家賃収入が0円になるのもデメリットです。
家賃収入がなくても管理費や修繕積立金、固定資産税は生じているので、マンション投資はどのようにして安定した入居者を確保するかが重要なポイントになると言えるでしょう。
マンションを選ぶ際のポイント
「駅から近ければいいのでは？」と思っている人も多いかもしれませんが、駅から近ければ何でもいいというわけではありません。マンションを選ぶ際の主なポイントは以下の通りです
- 物件の利便性が良い
- 管理・メンテナンスが行き届いている
- 設備・仕様が優れている
近くにスーパーがなかったり、主要沿線でなかったりすると、駅から近くても需要が高いと言えません。また、駅から徒歩10分が当たり前の地域では、より駅に近いという好条件が求められます
管理・メンテナンスが行き届いていると、修繕が適切に行われているため資産価値が下がることを防ぐことにつながります。また、入居者の快適性向上にもつながるため欠かすことができないポイントと言えるでしょう。
共用部分にスポーツジムや大浴場などが付帯している、フロアごとに24時間ごみ置き場が設置されているなど、設備・仕様が優れているマンションも高い需要が期待できます。
しかし、これらの条件を備えているマンションは物件価格が高いことも多いため、総合的に判断する必要があります。簡単に良い物件を見つけたり見極めたりできる方法はないのでしょうか？
物件を自分で探したい場合には「SelFin」を活用
自分で探したマンションが投資に適しているかどうかを判断する際に活用できるツールとして「SelFin（セルフィン）」があります。
こちらは、HOME’SやSUUMOなどの不動産ポータルサイトで検索して見つけたマンションのURLを入力するだけで資産価値やリスクをAIが瞬時に判断してくれるものです。SelFinを活用することで以下のような情報が手に入ります。
- 価格の妥当性
- 対象不動産の流動性
- 耐震性
- 住宅ローン減税の有無
- 管理状況（マンション）
- 土地の資産性（戸建て）適正価格かどうか、売却時に売れやすいかだけでなく、管理状況なども判定してくれるのがポイントです。また、想定賃料も算出してくれるため、どのくらいの利回りで運用できるか把握できるので便利なツールと言えるでしょう。
物件探しもAIに任せたい場合には「物件提案ロボ」を活用
「マンション投資に興味はあるものの物件を自分で探す時間がない」という人の場合には「物件提案ロボ」というツールがあります。
こちらは、物件の条件をあらかじめ入力するだけで、ロボットが「レインズ」という不動産業者しか閲覧することができないデータベースから最適な物件を提案してくれるものです。新着登録から24時間以内の新鮮な情報を届けてくれるだけでなく、上記で触れたSelFinの評価付きなので、良い物件かどうかを瞬時に判断しやすいと言えます。
不動産投資をうまく成功させるには、リスクをいかに抑えるかが重要です。AIを活用したSelFinや物件提案ロボなどのツールを活用してうまくリスクコントロールしながら投資を行うのも1つの手段と言えるでしょう。