一般的な家庭では、父親の不動産名義であることが多いと思います。大黒柱として稼ぐ父親が、家族を守る家を所有する、昔ながらの考え方です。
ですが、近年、父親だけの名義だけではなく、夫婦など共有名義での購入が増えてきています。同じ家に住むのならどちらでも構わないように思えますが、単独名義と共同名義ではどのように違うのでしょうか？共有名義にすることで感じるメリットや、デメリットを見てみましょう。
共有名義とは
メリット・デメリットの前に共有名義について紹介します。
共有名義とは、「2人で一つの物件を所持する」事です。一つの物件を、2人合わせて支払うことで、2人共に所有者にしてもらいます。
基本的には、住宅を購入する際は一人です。たとえ、家族で購入したとしても、代表者を選び、単独名義であることが一般的だと思います。ですが、何らかの理由から、「互いに出費する」という形で住宅を購入すれば、住宅は一つでも互いの持ち物として登録できるのです。
もちろん、出した金額によって持ち分が決まります。例えば、4,000万円の住宅を購入する際、旦那が3,000万円分支払い、妻が1,000万円分支払った場合、住宅の所有権は3/4が旦那、1/4が妻という形になります。
ただし、「払っていないのに割合を変える」ことはできません。上記の例でいえば、旦那の方が2/4所有権が多くなります。優しい旦那なら「1/4は妻に渡して半々の所有権にしよう」といってくれるかもしれません。ですが、支払っていないのに所有権を渡して（登録）しまうと、それは贈与と見なされ、贈与税が課せられてしまうこともあります。贈与税は余計な出費でしかありませんので、優しい提案でも断って、出資した分だけを取り分にするようにしましょう。
共有名義のメリット
共有名義にはこんなメリットがあります。
それぞれ住宅ローン控除をうけられる
共有名義で登録することで、住宅ローン控除を互いに申請することができます。
住宅ローン控除とは、住宅購入の一定割合を税額控除してくれる制度のことで、本来なら、登録者1人にしか対象にはなれません。
ですが、登録者が2人の共有名義ならば、それぞれ住宅ローン控除を申請できるようになります。
例えば、旦那の年収300万円で4,000万円の住宅ローンを契約する場合、住宅ローン控除は年末ローン残高の1%が10年間減税されますので、4,000万円の1%である40万円を所得税と住民税の一部から減税することができます。10年で考えれば400万円もです。
しかし、実際には所得税も住民税も限度があり、所得税では約8万円、住民税では約10万円までしか減税できず、40万円も減税しきることは滅多にありません。
一方で、旦那と妻のそれぞれが年収300万円で2,000万円ずつ共有名義で契約する場合、年収は同じなため、所得税では約8万円、住民税では約10万円、合わせて約18万円が減税されます。2000万円の1%は20万円ですので十分に減税されるでしょう。これだけなら、単独名義と変わりはありませんが、共有名義では2人分の住宅ローン控除が受けられます。つまりは夫婦それぞれが、20万円減税されるというわけです。
数字で見れば、40万円の減税と20万円の減税2人分（40万円）であり、違いはほとんどありません。ですが、実際の減税で見ると、単独契約では約18万円分の減税、共有名義では36万円分の減税（18万円×2人分）と2倍の差が出るのです。
それぞれ住宅ローン控除を受ける条件
それぞれが住宅ローン控除を受けるためには、それぞれがローンを組むペアローンや、2人で一つのローンを組む連帯債務で契約する必要があります。ローン会社によってはペアローンや連帯債務を取り扱っていない場合もありますので、住宅ローン控除を考えている場合は注意しましょう。
相続しやすくなる
もし、住宅の所有者である人が亡くなってしまった場合、配偶者は住宅を相続しなければなりません。状態にもよりますが、住宅の評価額によって、相続税が課せられてしまいます。
ですが、夫婦で名義にすると、相手の取り分だけを相続税で支払えばよくなります。つまりは、本来住宅評価4,000万円の相続税を支払わなければならないところを、妻名義で1,000万円分所持していた場合、旦那の取り分である3,000万円分の相続税を支払えば済むようになります。
遺産の相続で一番高いのが住宅です。新築で大きな家ほど、「相続税が払えず手放さなければならない」という話を耳にします。共有名義にすれば、相続する際の負担を少しでも減らすことができるのです。
居住用財産を譲渡した際の控除が共に利用できる
居住用物件を譲渡（売却）する際、最高3000万円までを譲渡所得から控除ができる特例があります。要は「高額な物件では売却した際の税金が大きいため、最高3,000万円は売却資金から引いて、税金を減らしてもいいですよ」という制度です。例を挙げると、住宅が8,000万円で売却された場合、3,000万円分が引かれ、5000万円分の税金が支払われるというわけです。
もし、共有名義で売却した場合は、この3,000万円の控除がそれぞれ適用することができます。それぞれが4,000万円ずつだとすると3,000万円を引いて、1,000万円ずつの税金でよいということです。
住宅ローン控除と同じように、共有名義にすることで本来の2倍得をするといってもいいでしょう。
共有名義のデメリット
共有名義にはこんなデメリットがあります。
売却が簡単にできない
共有名義のメリットは「2人いること」です。2人で返済すれば負担を分け合い、2倍の得があります。
ですが、2人で契約していることが逆に足かせとなる場合があります。もし、何らかの理由から住宅を売却することになった場合、それぞれが納得している必要があります。さらに、どちらかが売却するのを渋った場合、登録主が拒否したとみなされ、売買契約をすることができなくなります。つまりは、どちらかが「家を売りたくない」と拒否し続ければ、事実上、売却不可になるわけです。
登録の変更が簡単にできない
売却と似ていますが、名義変更が多少面倒になります。もし、離婚や死亡した場合、住宅ローンは一人で返済し続けなければなりません。それに伴い、片方の収入がなくなりますので、返済し続けられるよう単独名義に変更する必要があります。さらに、共有名義を忘れたまま相続をしてしまうと、住宅の所有者が増えてしまうことになり、ややこしくなってしまいます。
また、手続きが面倒な程度ならまだしも、場合によっては変更が拒否される場合もあります。共有名義の登録の際、資産が低い方に移行しようとすると、銀行などは「返済できないのでは」と考え、拒否する場合もあります。滅多にあるわけではありませんが注意してください。
共有名義は本当にお得？
共有名義は確かにお得な契約方法です。住宅ローン控除を始め、特典を2人分、負担を半分で考えることができるからです。一人でローン返済を行う辛さも、2人で行えばすぐに返済することができるでしょう。
ですが、もし、離婚を考えている場合は足かせになります。売れない、返済方法の変更ができないとなって、負担だけが残ってしまうかもしれません。残された方も、リフォームができなかったりなど、相手の物でもあることが色々と邪魔になってしまいます。
一般的に、結婚したら生涯添い遂げるものです。そのため、共有名義にしても問題はないかもしれません。ですが、将来何があるかはわかりません。後先考えずに契約すると、後にトラブルの原因になる可能性もあります。
契約を考える際は、メリットだけに目を向けず、デメリットも踏まえて、よく話し合ってから契約に踏み切りましょう。