土地には公道に面している物と、私道に面している物があります。私道でも建築基準法からすれば、住宅を建てるのには問題はありません。しかし、私道を通らなければ敷地に入ることが出来ない都合から、通行にあたってトラブル発生の可能性も考えられます。
トラブル回避のためにも、私道の利用には所有者の私道使用承諾書が重要になります。
私道とは
私道に関するトラブルについて押さえる前に、私道とはどんなものか確認しましょう。
私道は私有地
改めて「私道」について考える時、私道はあくまでも「私有地」であることを思い出すべきです。ですから、税金の問題もあれば、メンテナンスの必要も出て来ます。つまり、表からは見えにくいのですが、費用が発生し、所有者が負担しているのです。
私道に前面を接する土地は、時として安価に取引がされている場合がありますが、そこには、道路所有者の費用負担があることを覚えておきましょう。
パターンや持分によってはトラブルになる
私道にもパターンがいくつかあります。大別すると土地に面する私道が、元来の所有者の名義になっている場合と、分筆されて持分が分かれている場合があります。トラブルになる可能性を考えるならば、土地全面が、元来の所有者名義になっている場合がリスクが高いです。
また、分筆されている場合であっても、持分の状況によってもトラブルになる場合もあるので、購入の際には仲介業者との相談が大切です。
尚、今ではトラブル回避のため、敷地と離れた道路の持分を負担する様に登記しているところもあります。
前面私道の土地は、どの様な点でトラブルになるか？
前面が分筆されていない私道の場合、所有者とのトラブルの可能性があります。では、どの様なトラブルが考えられるのでしょうか？
通行の権利をめぐって
私道所有者とのトラブルとしては、第一に通行の権利に関する物が挙げられます。
道路は確かに公共性の高い土地なのですが、あくまでも私有地なので、通行の許諾が必要になります。私道の通行の状況では、歩行のレベルであれば容認されるケースがほとんどですが、自動車の通行になると、トラブルにつながる可能性が高いです。と言うのも、車が通ると道路が痛み、整備の負担が出て来るからです。
いずれにせよ、使用承諾をはっきりさせ、使用承諾書などの書面を残しておくことが肝要となります。
掘削の可否でのトラブル
土地に家を建てるためには、地下に水道やガス等のライフラインを敷設しなければなりません。そのために必要になるのが、前面道路の掘削です。これは、ライフラインを埋めるための物ですが、これが私道であれば、他人名義の私有地を採掘することになります。ですからトラブルになりやすいのです。
トラブル回避のためには、掘削許諾を取り、承諾書として書面を残しておくことが重要になります。
通行・掘削の承諾書を取っておく
通行にしろ、採掘にしろ、最初の段階で所有者の承諾を取っておくことが重要となります。しかし、承諾を取るにしても、押さえるポイントがあります。
口約束だけでは危険
民法を見るならば、口約束も法的に効力を持つことが分かります。しかし、記録を残しておかないと、当事者も内容を忘れてしまう可能性もあります。また、自分の都合の良い主張を始めるかも知れません。ですから、記録を残す必要が出て来るのです。
承諾書の重要性
私道の承諾書の取り交わしは、後手になってしまうケースが多いのですが、通行や掘削許諾の権利が関係して来るため、最初にする方が良いです。
承諾書には、通行に関する費用、掘削に関する権利、私道に関する公的補助金等の扱い等を決めておき、双方で持っておくのが良いでしょう。
尚、この時の承諾書は絶対に紛失しない様にしましょう。再度承諾を求めた場合、その時の条件と同じ条件での承諾を得られるとも限らないからです。